LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) à Marseille : une niche fiscale ?

Le loueur en meublé non professionnel sur Marseille, Aubagne et partout en France constitue un avantage, mais pas uniquement fiscal.

L'avantage fiscal, en déclaration au réel, consiste en la possibilité d'amortir le prix de revient du bien sur 30 à 40 ans, les travaux ultérieurs sur 10 ans et les meubles sur 5 ans.

L'amortissement est une charge calculée mais non décaissée, qui vient en diminution du bénéfice et réduit ainsi la base imposable du revenu, comme pour un professionnel.

Le second volet de l'avantage fiscal est, malgré la pratique de l'amortissement déjà déduit, l'application favorable du régime des plus-values des particuliers lors de la vente, avec l'abattement pour durée de détention : exonération progressive à 100 % de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et 30 ans pour la CSG à 17,20 %.

Un autre avantage, non fiscal, est que, en cas d'impayé d'une location à l'année par contrat meublé d'un an, il est possible de mettre un terme au contrat avec un préavis de plus de trois mois avant l'échéance du contrat, au lieu d'attendre 3 ans comme pour un bail d'habitation selon la loi de 1989.

En effet, le régime professionnel de l'amortissement aurait dû engendrer un calcul de plus-value égal au prix de revient moins le cumul des amortissements déduits, par différence avec le prix de vente.

Si vous encaissez moins de 70 000 € de loyers par an, vous pourriez être au régime micro-LMNP et imposé forfaitairement avec un abattement de 50 %. Cette option est certes plus simple, mais la déclaration au réel avec amortissement est généralement plus intéressante. Cela sera à examiner lors d’un rendez-vous.

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