Investir à l’IR ou à l’IS : impacts sur la trésorerie et la fiscalité
Investissement à l’IR (impôt sur le revenu) :
- La trésorerie mobilisée pendant la phase d’acquisition est plus importante, car le remboursement en capital de l’emprunt n’est pas déductible fiscalement.
- Vous générez fiscalement un bénéfice non concrétisé en trésorerie, ce qui entraîne un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (CSG) à 17,2 %.
- En contrepartie, lors de la vente du bien, l’imposition est notablement réduite grâce au régime des plus-values des particuliers avec abattement pour durée de détention :
- Exonération de l’impôt sur le revenu après 20 ans de détention,
- Exonération de la CSG après 30 ans de détention.
Investissement à l’IS (impôt sur les sociétés) :
- La trésorerie nécessaire à l’acquisition est réduite grâce à l’amortissement du bien, qui constitue une charge calculée mais non décaissée, permettant d’obtenir un résultat faible imposé à l’IS.
- En revanche, lors de la vente du bien, la taxation est plus lourde : elle s’applique sur la valeur d’achat diminuée des amortissements pratiqués, comparée au prix de vente.
- Le taux d’IS est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis de 25 % au-delà.
- Si le capital est ensuite distribué en dividendes, il faudra ajouter un impôt sur les dividendes de 30 %.
Comparaison sur 20 ans :
